楼市松绑第一枪！部分地方率先尝试“拯救”，按揭贷款有所松动，但压力仍在

经历了长时间“勒紧裤腰带”的日子后，12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作，会议表示，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。另外，中国人民银行宣布，12月15日将启动新一轮降准，预计可释放长期资金约1.2万亿元。市场再次沸腾，关于楼市变化的讨论亦甚嚣尘上。

从个人住房按揭贷款领域看，额度松动的情况此前已经有所显现。媒体记者在采访中了解到，多地银行房贷放款速度明显提升，尤其是北、上、广等地，个人住房按揭贷款放款周期已经从此前的3到6个月放款，缩减到了一个月；在利率方面从具体城市来看，前期利率上涨“过猛”的城市，也出现下调。

业内人士认为，在降准大背景下，银行信贷配置能力增强，将进一步满足房地产行业合理合规的一、二手房认购。

但在开发贷领域，银行普遍给出的策略仍比较谨慎。某国有银行风险部人士告诉记者，一方面是楼市风险的负面影响还没有消除，另一方面现在是年底收官，额度受控，前期有部分开发贷可能还是要收回。

12月6日，对于房地产从业者来说是一个值得欢庆的日子。

当天，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。会议提到，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

“这句表述非常重要，是对房地产给予明确支持的信号。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“支持”一词已经有非常强的信号了，方向性很明确，是房地产市场的重大利好，后续各类政策，包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策都应该会给予支持，所以是一次全方位的有放松性质的政策表述。

其中，“良性循环”这一发展目标尚属首次提出。“房地产市场的良性循环很关键，市场不好会引起房企的爆雷风险，房企的风险会转嫁到购房者身上，购房者遇到风险了又会对购房产生畏缩心理，最终使得市场变为死水。所以此次提‘良性循环’，是对房地产产业链的一次重要表述，有非常强的信号意义。”严跃进对新金融记者说。

就在同一天中，央行发布降准公告，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），共计释放长期资金约1.2万亿元人民币。这是今年7月后，央行今年第二次全面降准。

值得注意的是，本次政策最大的变化在于：过去降准的两个功能包括增加流动性和降低资金成本，而这次增加了新的一条，即增加金融机构的资金配置能力，通俗理解就是，增加银行贷款方面的自主权和投放能力。

“从房地产市场来看，今年下半年，一些银行面临压力，资金配置能力明显受影响。尤其是在房贷收紧的情况下，银行无钱可贷或贷款节奏明显放缓。而现在降准下，银行的信贷配置能力增强，对于合理合规的一手房认购、二手房认购、首套房认购、二套房认购、租房消费、开发领域、并购领域、装修领域等八类房地产贷款需求，可以给予充足的保障，能够真正促进房地产市场的活跃和更稳健发展。”严跃进说。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这一表述标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定，结合12月6日央行宣布下调存款准备金率的消息，将对房地产市场带来利好。

事实上，在中央明确提出“支持”前，许多城市碍于市场压力已经开始尝试政策松绑。近一个月以来，已至少有10城（或地区）推出了鼓励购房新政，以此来激活交易，城市分布上以三四线为主。

“花式”补贴动作包括：政府直接提供购房补贴、对农民进城购房给予优惠、以人才或二孩三孩名义给予购房优惠、对商品房契税进行减免、购地下车位也可获得补助等。

比如：佛山12月10号转让二手房，个人所得税从原来的2%下调为1%，非住宅个人所得税征收率调整为1.5%。

个人所得税从2%下降为1%，100万的房子，就能省下1万的税费。

这一招只能说是政策暖风下的锦上添花，算是利好，但是幅度还是非常克制。

除了佛山之外，有些城市，就很直接了。

三四线城市，救得是最迅速，以下列举部分补贴详细情况：

湖南衡阳：2021年12月1日起至2022年5月31日止的6个月时间，购买新建商品住房或地下车位，并办理了网签备案并缴纳契税，新房契税补贴最高50%，地下车位补贴80%。

湖北荆门：未来一年内，对首次在中心城区购买新建商业用房以及地下车位、取得契税完税证明的购房者，按照商品房买卖合同成交额的1.5%给予一次性购房补贴，补贴金额最高不超过5万元。

安徽芜湖：在芜暂无自有住房的博士、35岁以下硕士、毕业3年内全日制本科和专科（含中职、技工院校）毕业生，最高可获得购房款最高10%补贴。

南通海安：人才购房最高给予按每平方米600元标准给予购房补贴；此外，子女未满18周岁的二孩、三孩家庭，购房时可凭户口本或出生证明，在市场价格基础上二孩家庭给予每平方米200元、三孩家庭给予每平方米400元的优惠。

除了上述这些城市，重庆万州区、河南的开封、河南新乡、河北保定，一众三四线城市，齐齐推出了购房补贴。

而一二线城市则直接“以价换量”，比如苏州今年最后一波优惠潮，最低72折起，一下省下几十万。

目前信贷宽松的大环境，对于有自住需求的买房人来说，年底购房不失为好时机。

此番，各地方政府纷纷迫切试探松绑限购、激活住房消费，实则是迫于各地房屋销售的压力。

12月10日，《全国百城住宅库存报告》发布，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%。库存环比数据出现连续4个月环比正增长现象，而同比则连续36个月保持正增长态势。

当前百城库存规模创下近5年的新高，达到了2016年8月份以来的最高值。11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。

今年持续6个月市场交易环比下跌态势，使得库存风险明显放大。报告认为，当前供求关系中，最大的问题就是市场成交数据非常疲软，市场交易行情非常糟糕，此类压力下，供求矛盾会进一步加剧，使得去库存压力和企业债务压力进一步放大。“库存风险若不消除，那幺对于房企经营目标的完成和债务风险的化解，都会形成障碍。”

严跃进对此表示，中央政治局明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”后，在房地产基调调整下，预计12月份和明年一季度，全国三四线城市会在购房政策方面进行更大松绑，以激活刚需和改善型购房需求，真正缓解去库存的压力。

事实上，近期银行对个人住房按揭贷款的“收紧”局面也已经出现松动。

“这个月来预约看房、买房的客户比上个月能多一倍。”某购房中介经理告诉记者，主要是银行贷款的放款速度快了，一些此前有买房意向但担心放款速度慢产生违约费用的客户便找过来了。“我们在和客户签合同时，有一个附加合同，其中提到，如果由于银行按揭贷款未到款等原因导致出现过户违约，客户需要按天支付整体房款万分之五的违约金。前一段时间，银行的放款速度很慢，最快也要3个月，慢的等半年也是有的。”

王晓（化名）正是担心产生违约金的购房者之一。“还有一个月就要进入违约期了，我们本来已经开始向周围的朋友凑钱了。没想到，11月末我们再联系银行的时候就被告知马上可以放款了。”

王晓回忆道，他此前办理贷款时，曾有中介告诉他，如果同意贷款利率上浮20%，有银行会争取优先办理放款。

“此前个人住房按揭贷款额度的确是比较紧张，我们给客户的反馈都是到年底可能没有额度了，最快要等到2022年1月才能放款。”某国有银行授信部人士告诉记者：“不过，最近我们被分配到新的额度，目前给放贷的主要是前期积压的客户，速度会快一些，但总的贷款审核没有放松。”

同策研究院研究总监宋红卫告诉记者，自11月份以来，个人住房按揭贷款放款的速度确实加快了，部分城市贷款利率也在下降。

保利投顾研究院研究指出，今年以来，在“三道红线+五档分类”的影响下，银行房贷额度紧张、利率不断攀升，首套房利率从1月的5.22%升至9月的5.41%，10月出现小幅回调，降至5.40%。前期利率上涨“过猛”的城市，出现边际改善，如广州、佛山、成都、惠州等年内首套房贷利率累计涨幅达80～120BP，目前已有银行下调，其中广佛等下调10～20BP。

宋红卫认为，这样的变化主要是基于房地产市场健康稳定的政策基调，央行提出对于房地产市场“两个维护”的政策导向，政策向保障合理的住房需求转向。

另外，中国社会科学院财经战略研究院发布报告称， 在没有重大政策调整和意外事件冲击的情况下，2022年中国楼市将从整体降温转向分化，人口持续流入、收入持续增长的一、二线城市在明年二、三季度有望迎来显着回暖。

根据社科院财经战略研究院的预测，2022年，全国商品住房平均价格增长率在-3%至3%，商品住房销售面积增长在-1%至-5%，住房开发投资增速预计在2%到5%。