2022年房贷会放松吗？

严跃进

易居研究院智库中心研究总监。

2022年元旦以来，关于各地房贷放松、放款速度加快等利好消息明显增多。对于很多购房者来说，2021年下半年受市场降温影响，购房节奏明显放缓。2022年重启购房计划，自然也会格外关注房贷的走向。了解2022年房贷放松的逻辑和走向，也是非常务实的一项工作。

2021年第四季度房贷放松不明显

很多购房者有一个疑问，为什幺2021年第四季度关于房贷放松的政策很多，各地新闻上也频频出现房贷放松的消息，但从真实感受看，房贷并没有放松，或者说没有感受到太明显的放松。这个疑问的出现，其实也说明，从房贷政策放松到房贷市场的放松，其实是有时间滞后性的。这点把握清楚，对于我们理解房贷政策和市场的逻辑，同时预判2022年房贷市场走向等，都有积极的作用。

从房贷放松的政策主基调看，确立于2021年第三季度末。2021年9月底，央行和银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会。此次会议明确，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。此次会议为后续房贷放松、并据此构筑“政策底”等定下了明确的基调。而第四季度包括银保监会各地机构、地方政府、商业银行、房管部门等，都陆续有关于支持房贷放松、支持合理购房需求的各类表述。但是类似表述下，具体反映到购房领域，无论是一手房还是二手房，似乎购房者并没有看到信贷在明显宽松。出现类似困惑，和以下三个原因有关系。

第一个原因和预售资金监管政策有关。虽然房贷政策在放松，但房企资金压力比较大。而且从各地防范烂尾楼风险的角度看，明显加大了对预售资金监管账户的审查。过去一些房企存在抽逃预售资金的嫌疑，当前部分银行和房企需要优先补上这个窟窿，以确保相关资金符合监管的要求。第二个原因和房贷重在消化存量合同有关。由于2021年第三季度以来房贷降温非常明显，所以导致一些购房者的贷款迟迟没有批下来。随着当前房贷额度的逐渐宽裕，商业银行也会优先把贷款投向此类存量合同中，所以对于一些新达成的交易合同，也还是需要等待。第三个原因和部分银行风险把控的态度有关。虽然从各级地方政府的角度看，房贷方面要无条件地支持合理购房需求，但在部分房企容易出现爆雷或者项目烂尾的情况下，一些银行还是会比较保守。至少其依然会强化风险管控，在房贷投放方面也不会过于激进，节奏自然也慢于预期。基于此，我们对于房贷市场的走向有更为清晰的理解，即房贷放松也需要一个过程。2021年第四季度只能理解为房贷政策在放松，但真正要在市场上看到放松，则会滞后到2022年第一季度。

2022年房贷放松的信号趋强

到了2022年，关于房贷放松的信号总体趋强。各类媒体报道显示，一线城市首先出现了房贷放松的动作，在广州、北京和上海这3个城市表现最为明显。对于广州市场来说，1月房贷利率出现了下调，首套房贷款利率从5.85%左右下降至5.65%左右，二套房贷款利率则从6.05%左右下降至5.85%左右。对于北京市场来说，1月多家股份制商业银行二手房贷款放款周期明显缩短，此前需半年左右，而目前最快可以提速至1个月。对于上海市场来说，根据一些银行个贷经理的透露，1月二手房房贷的放款速度明显加快，最快1个月即可放款。相对来说，深圳动作略少，即便有放松也是需要符合一定条件的。但总体上看，一线城市已经率先开启了房贷放松的通道。

类似城市的数量越来越多。1月苏州也出现了房贷放松的信号。根据相关新闻报道，苏州多家主流银行的房贷利率降至5.0%，利率突破近5年来新低。一些银行针对资质好的优质客户，如单位工作不错且收入不错，那幺首套房贷款利率可以做到4.9%。相关银行也透露，银行当前额度充足，放款周期也相当短，后续利率还有进一步下调的可能。

总结来看，2021年房贷的放松，呈现了几个鲜明的特点。

一是大城市先行，此类城市过去也是房贷集中度考核较为严厉的城市，房贷收紧最为明显，当前也属于放松最为明显的城市，势必对于市场交易产生积极的影响。

二是额度增加是房贷放松的最基础工作，包括此前降准政策以及房贷工作思路的调整，客观上都使得房贷的额度会进一步增大，进而使得其他放松工作更有基础。

三是随着额度的增加，房贷利率确实有进一步下降的可能。换句话说，不存在房贷利率上升的可能，只会下降。四、放松也呈现逐渐递进的特点，即从首套房放松开始渗透到二套房的放松，从一手房的放松开始渗透到二手房的放松等。可能有人会有疑问，若3月以后房地产交易市场表现不错，这个时候市场出现了炒作，那幺房贷政策是否又会收紧呢？就当前政策基调看，其实不会。中央经济工作会议明确，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求。从这个角度看，商品房市场的地位将提高，房贷部门将积极做好保障工作，所以至少2022年上半年房贷政策只会宽松，而无收紧的地方。

办理房贷需要注意什幺内容

房贷的政策和市场走向基本上是明确了。对于购房者来说，在春节后购房的节奏会加快，这个时候对于房贷办理的需求也会增加。从稳妥的角度出发，对于房贷的办理需要注意一些细节，这样有助于让房贷的办理更安全、更高效。

一是违法违规的信贷资金要拒绝。虽然房贷政策总体趋于宽松，但不代表可以无拘无束。梳理今年元旦至今各地银保监会的信息，可以看出各地依然有严管动作。举个例子。1月6日，厦门银保监会公开了一份行政处罚信息公开表。此次处罚信息显示，中国银行厦门市分行的个人消费贷款被挪用于房地产领域;个人住房贷款贷后管理不到位。基于《中华人民共和国银行业监督管理法》相关规定，被处以罚款190万元。类似处罚信息在全国其他城市也有，至少说明各地对于违规资金流入房地产市场的行为，依然要给予管控，也是房地产市场防风险、稳秩序的导向所在。

二是要更多去了解各家银行的贷款额度和放贷政策。实际上对于各家银行来说，贷款方面的额度宽裕程度也是有差异的。就目前贷款申请的动向看，可能大家会更倾向于向四大国有商业银行办理贷款，结果导致此类银行的额度相对吃紧，排队时间更长。而一些股份制商业银行的贷款额度反而会比较宽松。所以建议购房者近期若是有置业计划，要多打听下楼盘或中介的合作银行情况，这样可以更好地获得贷款，也进一步降低贷款的成本。

三是要理性看待“是否晚点贷款，其利率会更低”的问题。这个问题其实也是很务实的，因为既然贷款利率要下降，那幺是否越晚贷款越有利？客观说，贷款利率确实有进一步下调的可能，但同时也要注意房企在这个过程中可能因此涨价的动作。所以对于这个问题的答复，关键还是要基于购房计划进行。以新房为例，就当前房企的营销节奏看，预计春节后会有一波促销动作，即2-3月总体上房价方面不会太强势，此时积极入市和获取贷款总体上没问题。到5月以后，随着房企销售业绩的趋好，房贷利率虽有下降，但房价可能又会出现上升。所以建议购房者，置业计划尽量在2-5月完成，此时“房价-利率”的关系相对是利好购房者的。