笕桥怎么读（笕桥真比艮北底气差了这么多）

01

今年第三批宅地一挂牌，有两三个板块的限价赫然下调。

其中一个是笕桥，新地块限价仅为35000元/㎡。即便不跟板块的价格上限——春宸上府的42640元/㎡（容积率较低，仅1.8）比，较之于之前多盘的40800元/㎡，也有5800元的价差。

再看它斜对角的艮北，限价依然是44400元/㎡，说明三连涨之后稳住了（之前棠玥湾是40400元/㎡）。

难道两三年前持平的笕桥和艮北，如今价差拉大到近1万了？

究其实，笕桥这宗地有特殊性。

首先，位置靠北，偏离板块核心区，距春宸上府直线约1.5公里，也是笕桥老街一带首次解锁新房。

其次，周边环境不大好，一眼望去看不到商品房，都是安置房、自建房等。西面紧邻主干道同协路，北面离已公示的共有产权房、东面距笕桥机场都较近，西北面500米还有高铁线。

所以，这只是笕桥板块内，不同地段拉开了价格梯度而已，无需诧异。

02

不过话说回来，最近两三年，这两个近在咫尺的板块相比，艮北确实风头更盛，笕桥更“小透明”。

眼下的新房市场上，依然如此。

艮北唯一在售的独苗——超百亩大盘翠揽云境，目前正好三开，三次的中签率分别为23%、38%、35%。虽然比起火热时候的动辄逼近限售，有一些差距，但横向比起来，粉盘还是没跑的。

笕桥则差强人意，在售新盘中签率比艮北要高。

然而，视线转到二手房时，局面出现了一些微妙的反转。尽管从价格来看，依然是艮北胜出；但从成交量来看，却是笕桥更活跃。

先看价格。以两个板块的标杆性楼盘作比较，目前，“艮北三兄弟”（杨柳郡、天悦江湾、汇港城）高层能成交的价格，约为5.5万—6万元/㎡；玖樟台高层能成交的价格，约5.2万—5.5万元/㎡。

再看成交量。以行情明显变冷、环比6月减少1500多套的7月为例。

艮北杨柳郡实景

手边买房显示，7月，“艮北三兄弟”一共成交15套，其中，杨柳郡10套，汇港城5套，天悦江湾0套。

在笕桥，金色黎明7月成交12套，公园大道9套，玖樟台2套。同时，金色黎明还登上了7月的杭州二手成交套数TOP20，位列第11；说明淡季之下，12套的月成交量已相当了得。

若结合单价看成交，我们更能清晰看到二手买家的取舍，以及为何笕桥的成交量会更活跃。

事实上，这两个板块的中介小哥都告诉过我：“头部楼盘的大户型房源，由于单价和总价都高，想要成交不太容易。一般买家都会去摇更便宜的新房，碰碰运气。”

正因如此，起步户型约110㎡的天悦江湾和汇港城，成交量一直不大；玖樟台最小面积也是约110㎡，情况如出一辙。

杨柳郡成交的10套里，清一色小户型：6套是85—107㎡，其余4套全是约45㎡。

而笕桥的金色黎明和公园大道卖得好，也是因为性价比。

公园大道实际成交单价约4.3万—4.4万，7月成交的9套里，8套是90㎡；金色黎明成交单价约4万—4.6万，12套成交也有一半是90㎡。“笕桥这一带，约七成都是刚需自住客户，预算400万上下。”

03

再来PK下艮北和笕桥的基本面。艮北蹿红的优势技能点在哪儿，笕桥有无迎头赶上甚至反超的机会？

论规划，艮北有整拆整建的先天优势，从现在的城市界面看，已是干净规整的新区。

笕桥的情况则完全不同，靠近德胜快速路、目前主力开发的核心区观感和齐整度不错，但由于笕桥机场的缘故，东北面仍留存一大片村落和自建房等，且难以进行开发。

论交通，艮北先有地铁1号线穿行而过。

笕桥也已有4号线新近开通；还有个“彩蛋”是，6号线可能会从枸桔弄站北延，毕竟杭州几乎没有地铁线路戛然而止在如此市中心的区域。

论配套，学区是艮北走红的一大撒手锏，坐拥采实集团旗下的中小学。

笕桥目前尚无优秀的学区概念，但春来雅庭北面在建的48班中学等也并未落定；考虑到如今隶属于上城区，若真能天降名校，存在起飞的可能性。

笕桥玖樟台实景

再看医院，也是艮北先上分，市一新院区已动工；笕桥则要依托于城东新城的浙二城东院区。

商业方面，双双乏善可陈。艮北虽有花园城，只够不讲究地吃吃饭；笕桥现有浙商国际和物美，原本寄予几分希望的世茂TOD综合体前途未卜，只能继续期待未出让商业地块能否引入靠谱开发商。

论倒挂，若都以标杆性楼盘高层（杨柳郡5.5万—6万，玖樟台5.2万—5.5万）来计算，两个板块基本差不离，均有约1万—1.5万的价差。

最后来看一个关键性要素——和“城市新风口”钱二的关系。

尽管笕桥到钱二的最短直线距离也仅约2.2公里，但架不住艮北一路之隔贴身紧邻钱二，狂吃这一超级红利。

综上所述，艮北是一名各方面均衡发展的“全能型选手”，短板不明显；笕桥有先天掣肘，赶超的可能性不大。

04

目光落回到笕桥。平心而论，这是一个优缺点都较突出的板块。

最大的优势，在于它的市中心区位。

距武林广场直线仅约5公里，到江河汇站同样约5公里，到钱江新城市民中心约7公里。可谓杭州老城、新城双中心之间，最左右逢源的少数几个板块之一。

武林广场5公里，这可是“中央豪宅区”申花和桥西的待遇。

加上4万出头的限价，性价比一下子出来了。看看它的邻居，东新、三塘、城东新城和艮北，限价全部比它高。

笕桥公园大道实景

最大的掣肘，则是笕桥机场的存在。

不仅占据了一大片土地，连周边区域也难以整体开发，使得笕桥的规划迟迟无法推陈出新。机场还存在航线、噪音等因素，影响周边住宅的品质和档次。

此前，原江干区曾提出：“争取将两校一厂旧址（位于笕桥机场范围内）及建筑群及早规划，并积极在笕桥郊野公园等建设中，尝试打造融旧址、遗址、纪念馆于一体的开放式公园。”

如若成真，意味着笕桥机场有可能搬迁，那绝对是笕桥起飞的契机。当然，这只是一个提议，能否落实还是未知数。

05

区位称得上优越，性价比还可以，板块热度不高，新房不难摇到……

多方面因素角力之下，笕桥如今成为一部分地缘客户和自住客群的最终选择。无论新房或二手房，都是如此。

中介小哥告诉我，之前有位客户，卖掉了御道路一号，转身爽快地全款买下一套玖樟台自住。

一位同事的朋友，早年住在城东这一带。冲击亚运村未果后，也放弃了再摇红盘，而是买了一套地铁口的风颂府改善。

首先，笕桥已是品牌开发商云集。

绿城、滨江、融创、大家、万科、龙湖、金隅等悉数进驻，滨绿更是连落数子。这对板块和购房者来说，都是好事。看看交付约十年的滨江·金色黎明，在二手市场上依然能打，就知道了。

其次，板块内目前仅春宸上府一盘在售，不复之前多盘混战的景象。

笕桥春来晓园实景

而从笕桥控规图上可以看出，包括那宗限价3.5万的新地在内，整个板块一共还剩六、七宗可出让宅地。若控制一下出地节奏，后续笕桥的新房供应将比较有序健康。

再者，经历了近五年的供应井喷，接下去的三年内，笕桥将迎来一波交付高峰。

春来晓园1024户，春来雅庭806户，春宸上府570户，揽月臻翠670户……八盘加起来，足有五、六千户之多。好在笕桥没怎么被投资客盯上，各盘投资比例不高，二手踩踏出货的可能性不太大。

另一方面，今后随着滨绿多个楼盘的先后交付，加上目前一枝独秀的玖樟台，笕桥的板块气质也将从刚需向改善跃升。

基于机场的影响，笕桥一带的建筑限高50米。因此楼盘高度均在17层左右，容积率多集中在2.0—2.5，楼幢排布疏朗，采光日照都好，真的住起来挺舒服的。

从某种意义上来说，笕桥虽不大红大紫，也缺乏炒作的概念，却成了“房住不炒”的一个现实样本。