「房贷」有人还完90万房贷剩1块月供抵个税

继 1 月 5 日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地房贷利率开始密集下调。

农历新春后，调整步调更加频繁，不少重点城市小步快跑进入 "3" 时代，首套房贷利率最低降至 3.7%。房贷利率密集下调之后，提前还贷潮再起，银行压力逐渐增大。

据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至目前，已有包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳在内的约 30 城已下调了首套房贷款利率。据中指研究院监测，目前已有 20 余城下调首套房贷利率至 4% 以下。其中，郑州首套房贷利率正式由 4.1% 调整为 3.8%，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按 3.7% 执行。

首套房利率不断下行，不少身在 " 围城 " 中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款。一场 " 提前还贷潮 " 来了 ……

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有人还贷要排 3 个月队！120 万在手里很难熬

"钱准备好了，没想到还钱要排队，而且起码要排三个月。"2023 年伊始，打了十几个电话、特地跑了银行网点、折腾了一个多月之后，杭州的李女士还是没法顺利还贷。

李女士作为今年新一波加入提前还房贷的生力军，面临还贷难新问题：不仅国有大银行难预约提前还贷，小银行也要排队 1 个月起，这在以前都不可想象。

" 我想着已经进入 2023 年了，提前还贷没那么紧张了，但是我打电话联系了银行信贷经理，他说还是很紧张，要等到三月份以后。" 李女士告诉记者：这确实有点沮丧，120 万元的钱在手里，早还一天，就是少付一天的利息。

据《中国银行保险报》报道，重庆的陈女士元旦后直接到当地的贷款银行网点，成功预约了提前还房贷，不过她的还款期被排到几个月之后。"1 月预约的，4 月才能还款，总比还不了强吧。"

另据财联社 1 月 19 日报道，从北京地区多家银行处了解到，目前提前还房贷的客户较多，提前还房贷需要提前一个月申请，有银行则表示，目前预约提前还房贷的还款时间已经排到 5 月份。此外，银行工作人员普遍表示，提前还房贷不需要缴纳违约金。

据钱江晚报，有两家国有大行信贷经理告诉记者：购房者想要提前还贷，预计有三个月的等待期。

" 提前还贷的客户的确比往年多了很多，所以，办理周期也会比以前长一些。" 某国有银行一支行客户经理告诉记者。

而一家国有银行房贷业务主管则对记者说，按照以往的经验，春节后才是提前还贷的高峰。而从去年底开始，提前还贷的客户就陡增，最近排上队的客户中很大一部分是去年底就预约的。

据了解，自 2022 下半年开始，多家银行提前还房贷的门槛就提高，有的银行将线上还款规则改为一年只能还 4 次，且预约间隔不少于 60 天；有的银行以业务系统升级为由，阶段性地暂停了线上还款……

有人四次还完 90 万房贷，月供 1 块多抵个税

另据第一财经报道，首套房利率不断下行，购房 " 新入局者 " 暂还未见分晓，但不少身在 " 围城 " 中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期，选择提前还款。

吴逍就是其中一员，在这两年间，随着房贷利率不断下行，他分四次还完了 90 万房贷。" 最后银行账户只剩下 100 多块，月供 1 块多，留着抵扣个税用。" 他向记者介绍自己的秘诀。

对于他来说，提前还贷省下了一大笔。2021 年购房时，首套房贷利率为 5.88%（30 年期），利息 101 万，月供 5300 元左右。在他提前还款时，利率基本在 4.1%～4.5% 区间，最终 2 年提前还完，支付利息仅为 10 万左右，省下了 90 多万。

像吴逍一样提前还贷的人不在少数，在各类社交平台上，介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。程序员小津分享了自己根据算法计算出来的 " 最优方案 "，他认为 " 最优 " 有两种解释，一种希望总利息最低，这种情况可以选择等额本金 + 提前还款减年限；另一种 " 最优 " 是偿还本金的同时平衡风险，适合采用等额本息 + 提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。

问及提前还款的原因，小津笑着介绍了自己的心路历程："春节前拿到了年终奖，当时点开股票 App，累计收益 -40%；点开银行 App，基金累计收益 -20%，理财产品年化收益 2%，点开房贷计算器提前还 10 万可以省 9 万利息，然后我就果断选择申请提前还贷。"

为何想方设法要提前还贷？

从去年到今年，为何大家都急着提前还贷？

" 当年大家是能贷 7 成绝不 5 成、能贷 30 年还绝不贷 20 年，本质原因是当时房产升值收益大于借贷利率支出。" 杭州一家国有银行支行负责人告诉记者，" 现在，市场环境变了，做经营的人都算得很精，一但觉得房产升值的收益可能跑不赢借贷利率了，马上觉得不划算。"

" 现在 LPR 利率低了，购房人都觉得提前还贷很明显可以省下利息，他们认为这是划算的。" 招商银行杭州一家营业网点的信贷经理这么分析。

" 像我的一些客户，确实买的是高价房，贷款利率超过了 6%，有部分是 6.2%，他们自嘲是利率的站岗人。尽管后面房贷利率调下来了，月供也下降了，但相比周围去年买房的人低于 4.5% 的房贷利率，这部分人相当于凭空多出近 2 个点的利息，十几年、几十年下来的确是较大一笔钱，所以他们选择提前还房贷，觉得至少目前而言比较划算。" 建行的一位信贷经理说。

银行压力山大！有银行网点提前还贷业务量暴增 50%

据第一财经，从 2022 年底至今，提前还贷潮已经愈演愈烈。记者走访了深圳等地的多家国有大行，在提前还房贷方面关卡颇多。

预约页面显示已满 受访者供图

一方面，线上提前还款渠道不稳定，部分客户需要线下办理。以建设银行为例，近期许多使用线上提前还贷渠道的客户表示预约相当困难，大部分日期都显示 " 线上申请预约额度已满 "。据该行客户经理透露，此前是可以实现线上全流程办理的，从去年四季度开始部分转为线下。

另一方面，预约排队时间久。在深圳建设银行，工作人员介绍目前提前还款流程为 " 签字、拍照、选择还款模式 " 三步，预约以后要等待 2～3 个月才能提前还款成功。同时，下次提前还款还需要来网点办理。农业银行方则表示，房贷提前还款需至少提前 30 天到网点申请并确认身份信息、贷款情况，提交申请后审批通过才可贷款。

"1 月以来，提前还贷的人数比之前增加了 50% 左右，我们这儿就还了 1 个多亿，今年压力很大。" 东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍，其实从 2022 年下半年开始就陆续有客户咨询提前还贷相关事项，春节后这几天更是迎来小高峰。对于银行而言，为应对提前还贷款，意味着要创造更多的业绩，放出去贷款 " 填坑 "。

今年开年，银行面临着双重压力：一边是不断攀升的提前还房贷大军，另一边是信贷增长持续乏力。根据中国人民银行发布的数据，2022 年 12 月居民贷款新增 1753 亿元，同比减少 1963 亿元，其中短期贷款和居民中长期贷款分别增加 -113 亿元、1865 亿元。1 月 17 日，国家统计局发布数据显示，2022 年，房地产开发企业到位资金 148979 亿元，比上年下降 25.9%。其中，国内贷款 17388 亿元，下降 25.4%；个人按揭贷款 23815 亿元，下降 26.5%。

未来提前还贷潮是否仍会升温？中泰证券分析师徐驰指出，虽然此前房地产政策开始向需求侧发力，但对于存量房贷影响不大。未来，在房地产有更多刺激利好的情况下，房贷利率或进一步下行，叠加债市企稳和银行理财收益逐步回暖，" 提前还贷潮 " 或有所减缓。

" 降低存量房贷利率 " 呼声高涨：我们真的很不容易

与此同时，另一波呼声也在高涨。

在河南郑州新郑市的领导留言中，有网民这样留言："利率 6.125 时候买的房子，上浮利率太高了。经过这几年疫情冲击，相信大多数老百姓对于房贷是压力最大的，也是最大的一笔开销。政府能不能跟当地银行部门沟通，降低原来贷款利率，给予适当优惠，现在买房基准 4.3 下调 20 个基点，不能只促进购买市场，之前购房的也应给予政策优惠。"

留言板官方给出的回复是 "对于存量房贷客户均是按照当时贷款合同利率执行，如果当时合同利率为浮动利率（LPR 加减点形式）且每年 1 月 1 日调整，那么 2023 年其利率将下降 0.35 个百分点（因为 2022 年 5 年期 LPR 下降了 0.35 个百分点），客户将享受到利率下降带来的实惠。"。

在顶端新闻 " 我想 @领导 " 问政平台上，有网民也留言称：" 春节后，多个城市下调首套房贷利率下限，作为年后首个降房贷利率的城市郑州首套房贷利率下调至 3.8%。真的很羡慕也很祝贺现在的刚需购房者，同样是买首套自己住的刚需房，他们相对于一两年前购房的我们来说，能省下不少钱。

我 2019 年因要结婚买了首套房，银行加点，利率 5.88%。我还不是最高的，身边有同事、朋友，也是刚需，贷款利率超过 6%。作为我们这些工作不久的刚需房奴来说，现在特别想知道，有没有办法申请变更房贷利率，享受新的房贷利率。这几年我们收入都受到影响，真的很不容易。"

平台回复：" 经平台向中国邮政储蓄银行了解：房贷利率 3.8% 是针对首套购房者，此前购房者申请的存量房贷无法转为 3.8% 房贷利率。"

经济日报：建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率

经济日报 2 月 1 日发表文章《提前还房贷利大于弊吗》中称当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规 " 转贷 " 等问题。可加快引导 5 年期以上 LPR 下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

每经热评说，贷款的事情最终还是需要跳出贷款来看，对于不少人来说，是否提前还贷的根子往往不在于那几十个 BP 的利率浮沉，而是基于个人现实，基于自我预判，所作出的一种有限理性选择。比如原先敢借的钱，现在不敢借，要降房产投资杠杆，这恰恰从另一方面说明 " 房住不炒 " 起到了过往多少年都难收到的实效。又比如绝对的风险厌恶型客户，发觉一段时间内已经很难从他处谋得房贷之上的类无风险收益，当然可以提前还，债毕竟是债，是债就得还，早还早轻松。

盲目跟风提前还贷可取么？专家这样说

北京商报 2 月 3 日发表文章，疫情三年，很多人收入受到影响，通过提前还贷可以降低每月还贷负担，看起来也是诱惑满满。

还有些存量房贷用户不满于新增房贷利差过大。前两年买房，贷款利率普遍高于 5%，而目前首套房贷利率都已降到 3.7%，其中超过 1% 的利差，并不能通过下调 LPR ( 贷款市场报价利率 ) 解决，于是，有点闲钱提前还款，也于情于理。

用机会成本的原理，你把资金还了房贷，就损失了用它增值的机会。当然，短期看，多数人的投资收益很难高于房贷，所以提前还贷更划算。但去年资本市场表现不好，不代表今年也不好，所以长期来看，提前还房贷，也会有损失。

还房贷最大的弊端在于损失了流动性，在减低负债和保留流动性的天平中，很多人只看到了前者，到底应该怎么评估其中，个体差异较大，也需因人而异。

毕竟房贷短则 10 年，长则 30 年，并非短期行为，而是一项长期计划。子女教育、养老储备、医疗保障，条条都需规划。

有些用户认为，银行不让干的事肯定对用户有利，比如提高还房贷的门槛。殊不知，个人按揭贷款仅占银行全部贷款的 15%，即使短期损失一些利息收入，但相对短时利润，长期的信用更具价值。

当还贷用户出现堆积，银行设定一定门槛，也是为了牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。如同存款挤兑、贷款挤兑万殊一辙。

还贷风波折射投资者教育任重道远。散户往往爱跟风，看着股市涨，周围朋友都赚钱，马上跟风入，最后跌到 " 底裤 " 都不剩。买基金也曾蔚然成风，一波 "90 后 "" 追星 " 基民蜂拥而至，" 随大流 "" 抄作业 "，他们以为无需理财知识，跟着网红经理就能赚钱，最后的结果可想而知。

尽管当前中国经济仍然面临 " 需求收缩、供给冲击、预期转弱 " 三重压力，但我们的宏观政策依旧有空间，股市、楼市，政策东风频频袭来，2023 应该有所期待。

别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。并非让大众选择逆向投资，而是应该永远保持独立思考，总结经验，建立自己的投资逻辑，做好资产配置和规划。总之，盲目跟风不可取。

每日经济新闻综合自经济日报、财联社、都市快报、九派新闻、北京商报、钱江晚报、顶端新闻、第一财经、公开资料、每经网