申花空调怎么样（萧山科技城托得住吗）

前湾国际社区中区

昨日，位于萧山科技城的前湾国际社区最后一批住宅领证入市，打破了前几期的产品格局，这次项目打造了清一色的终极改善大户型。

这样的情况似乎有点熟悉。去年至今，杭州不少偏刚需板块新房户型越做越大，如之江转塘、三墩北等，从实际市场接受度来说，并不全都尽如人意。全部大户型，对于还在发展中的萧山科技城来说，能否承托得住呢？

杭报房产前往实地探访，了解区域内现状、市场及一二手房信息，以供参考。

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前湾国际社区最后一批住宅属于项目第五期，即前湾南区，2幢22-23F高层住宅、6幢排屋、1幢商业大平层组成。其中高层户型只有一种，全部为175㎡大户型，共计85套，排屋户型约250㎡，23套。

据现场置业顾问介绍，项目高层均价29500元/㎡，排屋均价在5万多/㎡，具体一房一价还要看预售证申领情况。高层实体样板房已开放，到访售楼处即可参观，售楼处位于江澜湾，与工地距离较远，需乘项目接驳车前往。

前湾南区沙盘图

相比前湾上一期住宅畅享江澜湾，本次这批房源有几点不同：一是不能看到一线江景，但位置却要更好，更靠近板块核心，配套更齐全，居住氛围更加浓厚，目前已交付的小区都在周边；二是总层高更低，没有超高层住宅，相对来说得房率或更高一些；三是户型更纯粹，江澜湾起步户型108㎡，而前湾南区全部为175㎡。

175㎡户型格局为四房两厅三卫，两梯两户，层高约3.15米，南向面宽约14.2米，餐客厅连阳台，南向双套房设计，能够满足一家三代同堂居住。

前湾南区175㎡实体样板

在装标上，仁恒和香港置地做得还是比较全面，3000元/㎡的标准包含了新风、地暖、中央空调、墙纸、客厅主卧背景墙、入户玄关柜、洗碗机等，在限价3万/㎡左右的新房里这样的配置可以占前排。

不过，这批住宅园区打造空间有限，公共活动空间和绿化面积较小，想要更好的活动设施得依靠区域内其他公共配套。

前湾南区建筑实景

从价格来看，梯度由高到低依次是3号楼的东边套、2号楼的东边套、2号楼的西边套、3号楼的西边套。其中3号楼同楼层的东西边套有的总价差了有20多万。总价最贵的约550万，最便宜的基本位于低楼层，约420万。

如果有500万左右的总价预算，在杭州选择还不少，如艮北、笕桥、萧山市北、金沙湖等，甚至申花的红盘小户型也可以去试试运气。你会选择拥有成熟配套的市区中小户型，还是完善中的萧山科技城大户型呢？

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萧山科技城这几年话题不断，随着时间推移城市发展建设，这里的变化确实不少，规划在慢慢兑现。

从地理位置上看，萧山科技城地处杭州钱塘江南岸，东至空港经济区，南至杭甬高速，西与北至钱塘江，是杭州拥江发展的重要节点。目前人们肉眼可见的钱塘江南岸一线，从滨江区到奥体再到亚运村直到萧山科技城，整个沿江一带的发展连成了一片。

从交通上看，机场快线从预期规划到如今的即将通车，串连起萧山国际机场、杭州南站、杭州东站、未来科技城。机场快线相比普通地铁，站点更少，速度更快，未来到达杭州各个区的时间也会更少。

前湾友时光邻里中心

商业配套上，光环梦购物中心前段时间终于开工，营业时间预计在2025年。目前仅依靠前湾友时光邻里中心，里面包含超市、餐饮、健身场地等，体量不大。附近居民表示，有总比没有好，日常生活用品添置勉强能满足，但想要大批量采购或是请人吃饭之类的，还是欠缺了点。

教育方面，尚德理想国幼儿园、杭师大附小竞潮小学已经开学，附近几个交付的小区均在这里就读。还在建设中的尚德实验学校，由崇文+学军共建共管，九年一贯制公立学校，有消息称计划2023年秋季开始招生。另外就是惠灵顿国际学校，私立属性，从幼儿园到高中。医疗方面，公办缺席，目前仅有在建中的英慈私立医院。

杭师大附属竞潮小学实景

从板块成熟度看，尽管在逐步兑现，但这里还处于起步阶段，板块的新房中签率也跟随市场起起伏伏。

早在2018年，板块刚刚兴起，最开始的前湾一期以及江南壹号院、云潮府这几个项目几乎处于流摇状态，当时新房市场在摇号最热的时候，这里仍可以随到随选。选择这里的人或是有闲钱投资，或是因为限价较低，总价可控。

到了2020年，杭州各个板块新房摇号越来越难，萧山科技城各项规划也正在落地，再加上板块又传来了地铁四期预期，前湾第三期住宅江上湾以及荣望轩也开始摇了起来，江上湾中签率在60%左右，更靠近机场快线站点且更偏刚需的荣望轩中签率在20%以内。

江澜湾实景

紧接着就到了去年下半年和今年，又有传闻称地铁四期在萧山科技城的规划将落空，前湾第四期住宅畅享江澜湾入市，从首开到售罄中签率一路上升，中签率从12%涨至57%，同一板块但位置不那么核心的滨望雅庭甚至直接流摇。板块内的大户型更是不好卖，即便是一线江景也去化困难。

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受市场、预期、政策影响较大的还有板块的二手房，在价格上有明显的体现。

萧山科技城是新兴板块，此前并没有成熟小区，目前区域内的二手房也就是近两年刚交付的前湾一期二期、云潮府、江南壹号院一期二期。

前湾中区实景

“别看当初新房销售时卖的不怎么样，但到了二手房市场前湾国际社区的住宅还是吃香的”，附近中介小林说道，尤其是前湾一期也就是前湾中区，得房率相对附近几个小区来说是较高的，且装修放到现在来说也非常不错，包含新风、地暖、中央空调、墙纸的同时，玄关柜、主卧衣柜都涵盖在内。如果看中公区的购房者会更多的选择江南壹号院一期，架空层里包含了各类活动场所，如运动、阅读空间、儿童娱乐等。另外，该小区一路之隔就是惠灵顿学校。

好找房数据显示，前湾63套在售，挂牌均价4.4万元/㎡，签约均价3.7万元/㎡。江南壹号院一期66套在售，包含排屋、高层，近6个月排屋成交了一套面积209㎡户型，总价1500万，折合均价7.2万元/㎡。云潮府包含公寓、高层、洋房，其中洋房挂牌从4.1万-5.3万元/㎡不等，高层普遍在4万元/㎡以内，近月无成交。

江南壹号院一期

几个小区价格最高峰是在去年，单价能达到4.7万元/㎡，但成交量很少。今年5.17新政后，带看量和成交量猛增，光6月就成交了有10来套，签约价格从2.7万-4.2万元/㎡不等。

“单价3万以下的基本做低了，正常成交均价在3.8万元/㎡左右。像6月底我们这边成交了一套前湾中区的128㎡户型，总价515万，折合下来单价4万元/㎡。”

小林表示，区域内的买入客群基本是年轻人，工作地点大部分在滨江区、钱江新城、奥体。由于区域发展还不成熟，几条快速路和机场快线暂时未通车，所以业主入住率很低。

不过这里的房子租金倒是挺高，一套98㎡左右的三房户型能租到5000元/月，120㎡以上的四房户型能租8000元/月。“租客大部分是惠灵顿学校的老师和陪读家长，他们不想在这里买房，宁愿长期租房”。