东方龙济（北京东方龙济投资发展有限公司）

从开发到盈利，商业街运营要注意哪些因素？本文对商业街的发展方向、存在的问题以及商业业态的选择与组合进行了详细的分析。

商业街运营中需要考虑的因素

由于城市广场的建设多为政府行为，建成后一般不会留下太多后遗症，而商业街则不同。由于它涉及到方方面面的诸多问题，不像住宅建筑那样单一，因此在具体操作过程中必须综合考虑多种因素，如:

01 |商业街建设是政府推动的市场行为。开发商必须考虑它的盈利模式在哪里。

02 |这个城市的人口规模、消费能力、消费水平决定了它能否支撑大型商业街的消费？

00 |项目是待售还是长期运营？如果是销量，谁能消化？如果有，开发商是否有能力管理或运营？有没有钱租赁作为长期担保？

04 |综合商业街的商业业态和服务类型如何结合？各种格式的比例是多少？……

有人说，既然计划开发大型商业街，就必须考虑上述问题。其实我们身边有很多反例:目前国内大型商业地产、商业街项目已经销售了几十万平米，仍然有无数成功的商家。因为空的高购买率，几乎成为名副其实的鬼街；而投资十几亿的北京王府井商业街的营业面积从9万平方米增加到30多万平方米，日均客流量也只从过去的15-20万增加到现在的30万左右...

现代商业街的发展方向

什么是商业街？它是商业街多种产业和零售业多种业态的有机结合，可以满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等需求。现在的商业街，一部分是政府规划的，但更多的是历史因素、优胜劣汰、多年后自然集聚形成的，比如北京的王府井商业街、上海的南京路、广州的北京路、苏州的观前街。

目前，随着我国商业街的发展，购物功能下降，而餐饮、休闲、娱乐、旅游功能增加，这是不争的事实。随着南京路的改造，购物面积从90%以上调整到70%，相关部门还在考虑降低购物比例，使商业业态和服务业更加合理。

另一个不争的事实是，一个城市的著名商业街可以成为商业和旅游的黄金组合。“观前街在先，苏州城在后”。看看春节苏州观前街的人潮就知道旅游对商业街的作用了。它是城市中最集中的街道，是城市商业的缩影和精华，是具有城市商业中心和现代购物中心双重功能的多功能、多行业、多业态的商业集合体。它的发展方向是:

01 |功能齐全。现代商业街至少应该具备购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展和数十种种子的综合功能。

02 |品种很多。比如北京的王府井，上海的南京路，苏州的观前街，不仅是中国品牌的窗口，也是国际品牌的展台。

当前翻新和新建

商业街存在的主要问题

对于企业经营者来说，老商业街是不可再生的旅游资源、文化资源和商业资源，其商业价值具有独特性和不可复制性。其实这也是老商业街的核心竞争力。

目前，许多商业街在改造或建设过程中采用“政府推动+房地产开发”的模式。要实现老商业街改造的成功，必须有高水平的整体商业运作，处理好保护、利用和挖掘的关系。但事实是，当国外开始注重用历史文化赚钱的时候，我们中国的房地产商却在盲目模仿西方社会的皮毛。

在这方面，有两种不良倾向:

一种是拆掉重来。在黄金宝建高楼而不是原来的山墙，用现代化的商场挤掉老字号，用欧美情调取代民族特色。

第二个是古董。很多城市把所有的老城区、老街、老房子都拆了，建设全新的明清商业街，比如天津。从上世纪80年代的古文化街、石楠美食街，到现在的鼓楼商业街，仿古风格非常流行。以鼓楼商业街为例。它位于天津600年历史的市区，天津文化的发源地。国家级、市级、区级文物32处。与这些具有历史文化价值的房屋相比，新建的明清风格建筑就跟假古董一样，只能是后工业社会的文化垃圾。好在老百姓是有眼光的，石楠美食街和鼓楼商业街的生意至今冷清。

与之形成鲜明对比的是，外来的高僧罗康瑞成功改造了上海新世界，将老上海的石库门改造成了时尚一条街，如今也成为了上海最美的风景。

对于新建商业街来说，突出的问题是开发和经营的利益。

首先，中国房地产商的盈利模式还处于“开发-销售-再开发”阶段，与美国、香港等地“长租经营”的盈利模式不同。所以房地产开发商在开发商业街物业的时候，它的兴趣点是项目的即时回收，所以只会关注回收期间如何销售商业街的问题，不会对更进一步的东西感兴趣。正因为如此，很多新建的商业街都没有总店，因为总店面积大，不好卖。

但如果没有总店，就不可能是商业街，因为商业街的存在必须建立在大型综合商场的存在基础上，还有专卖店、餐厅等。只能是商业街的附属品。在这一点上，大连万达的商业广场模式值得借鉴。

为解决总店问题，他们不仅自己成立了大洋百货，还与Vuormaa、欧培德、百脑汇、百事餐饮集团等世界商业巨头租赁，成为其商业广场的总店。万达称之为基于订单的业务，而其他所有商店都被卖掉了。虽然全国只有一家开发商业广场的房地产开发商，但万达的模式值得开发商借鉴。比如在开发之前，可以由全国性和区域性的商业企业共同考虑。毕竟每个开发者在赚钱的同时也要考虑给年轻一代留点东西。

商业街发展必须考虑什么

要想成功，开发者必须掌握以下几点:

01 |确定盈利模式在哪里。

和商品房、写字楼最大的区别就是更难卖。房子可以成套出售，写字楼可以分割。但大型商业街是建筑群，必须有总店，从几千平米到四五万平米不等。

由于大型综合百货很少购买商业物业，如果内部销售，会留下很多后遗症，比如早期的万通，最近的西单时代广场。因此，开发商介入商业街的开发，必须有雄厚的资金做保障，才能获得长期回报。

02 |专业建筑规划和营销顾问支持

现代商业街的管理内容与过去传统商业街完全不同，有几十种类型的商业业态和服务业。因此，在初步设计规划的基础上，必须考虑各类商业业态和行业对建筑的基本要求，在功能分区的基础上进行组合设计。

百货、超市、专卖店等商业业态与餐饮、娱乐、体育、文化等几十种服务业完全不同。，甚至在某些方面，国家没有设计规范，需要建筑设计和市场咨询公司的深度介入。

00 |提前组合主力店

现代商业街是商店聚集的地方，尤其是在一些大城市。几个大型百货商店经常集中在一条街上。如果出现重复经营、定位雷同的情况，整个商业街的优势都会受到影响，商业街内企业的生存也会发生动摇。

比如美国底特律的奥克兰购物中心，有三家百货公司，面积约一万米。简森柏尼百货以床上用品、灯具、厨房用品、玻璃器皿为主。哈森百货却突出化妆品，以近1/3的面积经营世界知名化妆品，同时突出男装；西尔斯百货以女装、童装、电器、五金为特色。商人错位经营，各有特色，优势互补，都有自己的生存空空间。

商业街的选择与组合

目前对于那些成熟的商业街或者正在调整业态的商业街来说，业态与产业的结合与设计是一件很头疼的事情。理论界没有定论，因为每个国家和城市的经济发展水平和消费能力的差异决定了在业态和产业的组合设计上不可能有适用的模式。

有权威的商业街研究专家认为，在商业街中，专卖店和加盟店占50%，餐饮占25%，综合商场占15%，还有10%是综合娱乐业。但是依据是什么呢？其实一个城市的人口、消费能力和消费水平，恩格尔系数，一个城市的辐射能力，交通的可达性等指标，每一项都会影响商业类型和行业的比重。

当然，商业街业态组合是有规律可循的，有些业态是必不可少的，也是必须的，比如:

01 |百货公司

在大型商业街，是必要的业态，是商业街的主力店。经历了上世纪90年代末商场收官之年洗礼的百货商场，如今正在经历新一轮的调整。卖品牌，卖时尚，卖服务是他们的发展方向。

02 |专卖店和专卖店

在综合商业街中，大型加盟店也是商业组合中重点引入的业态。当初它竟然是海天一色的商业宝藏，成了很多大型商场的滑铁卢。但百脑汇为什么能管理成功，是借助向外商圈的优势进行错位管理的结果。专卖店是商业街上永恒的风景，也是渲染商业氛围的招牌。但是，它们是商业街上永恒的附属品，并不具有聚集顾客的作用。

00 |餐饮业

你可能逛了一整天，但不可能没有消费。如果你有消费，那一定是吃。商业街的餐饮比例呈上升趋势。

04 |娱乐产业

目前娱乐产业发展迅速，特别是网吧、KTV、奇幻电影城等新兴娱乐产业，成为商业街成功的重要砝码。

而企业合并方式的选择是非常重要的。除了老商业街的改造主要靠政府的行政手段来调控之外，现在的商业街经营基本上是市场化的行为，通过经济手段来调控，比如充分利用城市的级差租金来调整商业业态。此前，财政部以北京为例研究城市地租，将城市地区的土地分为九类，不同地区缴纳不同的土地税。马克思的级差地租理论认为，城市的几何中心应该让给银行家和商人。

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