房屋中介费（无锡卖房哪个中介好）

经济观察报记者丁:“这两个月做的单子，几乎每一个都要争代理费。”重庆渝中区一家房屋中介最近很头疼。

不仅是何，几乎所有的券商都花更多的时间向买卖双方解释和协调新的代理费规则。

2月下旬，壳牌在重庆开始执行新的代理费标准，提出业主佣金不得高于总房价的1%的指导性标准，买方佣金不得高于2%。中介费由房屋交易总价的2%上调至3%，取消了原来1.5%的贷款服务费。平台上的链家、德佑、中环、21世纪不动产等中介公司也做了相应的调整。

业主重庆鑫鑫，最近两次价格谈判失败。她家就在重庆来福士对面，位置优越，很多人来看。“到最后，买家坚持要我承担1%的代理费来讨价还价，我心里已经给了最低价。”但买家认为200万出头的房子总价7万多，交易成本太高。“在我的概念里，我报的底价就是我想拿到的钱。如果不存在，就会有成本。如果你要我付钱，那我就在底价上再加一些。”欣欣代表了卖家的普遍想法。

该经纪人表示，尽管中介费的规定已经改变，但在实际操作中情况仍然复杂。

重庆是继深圳、广州、成都、郑州等城市之后，又一个将中介佣金提高到3%，采取双边收费的城市。

代理费的每一次变动，都牵动着不同市场主体的神经。对于购房者来说，最大的担心是本属于卖方的中介费转嫁到自己身上，增加了购房成本。

租房中介费谁来出，出多少，一直备受关注。代理费好像明码标价，有讨论空，既有公开的，也有秘密的。

表面上看，中介费是中介公司自己定的，但实际上，中介费受不同城市、地区和中介品牌的差异、市场交易惯例、供求关系的影响，是静态和动态相结合、多方博弈的结果。

谁拥有定价权？

\"目前，从全国来看，中介费实行市场调节价.\"北京房地产中介协会秘书长赵说。2014年以前，全国房地产中介服务收费由政府制定。租赁中介费不分租期长短，按半个月至一月的租金金额计收。房屋销售按成交总价的0.5%-2.5%计算，最高不超过成交价格的3%。

2014年发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理权限的通知》，中介服务费定价权下放到省级。2016年各省逐步放开房地产中介服务定价，变为市场调节，即企业自行定价。

赵介绍，不同的企业和不同的业务有不同的定价策略。一般来说，经纪服务收费受三个方面的影响:一是市内交易服务惯例；第二，市场是卖方市场还是买方市场；此外，中介公司的规模和市场份额也决定了其定价策略。

比如北京的小中介公司要收2%或者3%的中介费可能很难；如果企业规模足够大，手头有很多房子，是有可能接收的。\"并不是所有的中介公司都有能力调整价格.\"赵对说道。

在很多城市，中介服务费的收取已经达成一定的行业共识。

北京某中介门店经理告诉经济观察报记者，北京的中介费分为2.7%和非2.7%两大阵营。链家、麦田、中原、我爱我家、里行等大型中介均收取2.7%；对于一些小的中介公司，收费标准千差万别空。“2.7阵营之外，很多都是1(百分)点，有的不到1点，给钱就干。”店长说。

如果行业惯例确定了一个相对固定的中介费费率，市场的变化就会成为中介费变化的重要原因。

几乎在壳牌调整重庆中介费的同时，“重庆二手房存量超20万套”登上了微博热搜。

链家数据显示，目前重庆二手房挂牌量超过16万套，超过成都、上海二手房数量之和，是北京二手房数量的两倍多。

重庆贝壳站市场负责人表示，3月份重庆二手房成交超过20万套，房屋平均成交周期超过90天。贝壳的代理费就是在这样的供求关系中调整的。

链家也回应经济观察报称，单边收费改为双边收费，有增加市场活跃度和交易量的考虑。“二手房一旦转入买方市场，买方在房屋交易中就有了更大的话语权。这时候中介再向买家收费就会相对困难。”赵认为，在中介服务模式下，向有话语权的弱势方收取中介费是一种通行做法，既能收取，又有助于房屋的流通和交易。

在上海这样的卖方市场，向卖家收取代理费显然很难。上海闵行区一家房屋中介表示，上海在2018年实施了双边收费模式，但大多数情况下，中介费都是由购房者承担的。

一位去年开始参与上海新房摇号的购房者告诉经济观察报记者，同样500万的房子，如果选择二手房，中介费和税费就要超过20万元。“新人们这么多，不仅是因为新房单价便宜，还因为购房成本相差太大。”

多重博弈的结果

理论定价对实际交易中代理费用的定价影响非常有限。21世纪不动产中国区总裁兼首席执行官卢航表示，无论中介公司如何调整单边或双边收费规定，都只会在短期内发挥作用。经过短暂的挣扎，市场最终还是要由弱声一方买单。

根据卢航多年的观察，“以前在成都等城市，也有过从单边到双边、双边到单边的中介费折腾，其实都是短期效应。最后，代理费还是由市场决定的。”

供需的决定性作用不仅体现在不同城市，还细化到同一城市的不同区域。

南昌一家链家中介表示，红谷滩新区的卖家一般需要交中介费，而九龙湖区的大多不能，要求“纯收益”。这是因为后者买卖活跃，买家多，需求量大。

具体到每一个中介，每一笔交易，中介费的多少就落在买家和中介的博弈上。选择和中介竞争激烈，成为买家讨价还价的筹码。

上述北京中介门店经理表示，虽然中介费明码标价，但在实际交易过程中，各个中介都会有不同程度的折扣。

据卢航介绍，市场上大多数中介实际收取的费用在2%(百分比)左右，很多小中介公司也做1%(百分比)。

赵也表示，虽然北京很多中介公司都是2.7%的定价，但实际能收到的是不一样的。比如大公司市场份额高，收费严格，能收2.5%左右。中型中介一般占2.2%左右，小型中介占1%。

多家券商均向经济观察报表示，会根据客户的个人情况给予不同程度的优惠和折扣。较大的中介公司都有自己的底价。比如贝壳平台上的德佑、合友、中环地产、21世纪不动产都是规定在南昌。买卖双方各收取1个点的中介费，最低1.5%。如果低于底线，剩下的部分需要券商自己补，所以一般都是“守住底线”的。“在底线上，你可以谈谈。如果有很多代理的房子，那中介费谈空的余地就会大一些，因为客户的选择余地很大。”上述南昌中介介绍。

值得注意的是，在一些市场集中度较高的城市，人们在买卖房屋时的选择可能会越来越少。\"因为交易首先考虑的是房屋，其次是代理费.\"赵对说道。

据调查，在武汉和成都，仅一个中介品牌的市场份额就可能达到60%-70%，这使得购房者失去了选择权。在北京，链家、我爱我家、麦田、金色时光、21世纪不动产等北京前十大中介的市场份额也达到了80%。

上述南昌中介人士透露，他们负责的九龙湖区域有5家贝壳平台中介品牌，而其他能点名的不超过3家。

“我们的优势是只要一点佣金就可以做，但是房源不如贝壳联盟。其他小一点的夫妻店也是通过加盟挂大一点的牌子，‘小虾米’拿不到房源。”中介说。

中介费是谁分的？

代理费都是从哪里收的？

南昌贝壳中介的一位经理说，每笔佣金中，贝壳分成平台14%后，30%会分给进房、维修工、实际测量员等6个角色，每个角色在5分左右；其余的给了商店和房地产经纪人。不同门店的规则不一样，房产中介的分成从30%到60%不等。

如果涉及到跨品牌合作，可能会涉及到更多的角色。卢航说，代理费通常分为四部分，分配给经纪人，而跨品牌合作可能涉及10个角色。

南昌齐家房产经纪人肖旭告诉经济观察报，“房价高的地方，经纪人分的多，而标的比较小的地方，总量不到一万，多分了也拿不到多少钱。”

这与国际惯例不同。“美国的代理费可以两边分，国内很多可能要砍成10份。”卢航介绍，中国采用的是双边代理制，即中国经纪人同时委托给买卖双方，而国际上通常的制度是单边代理制，房地产经纪人只委托给买卖双方中的一方，只对其中一方负责。美国的买方代理和卖方代理只要成交了，他们保持自己的利益就可以了，而中国的经纪人要代表双方谈判，所以很难确定他们的立场。

虽然单边代理模式在价格博弈上优于双边代理模式，但在卢航看来，目前中国的收费模式很难接近美国模式。

卢航解释说，虽然美国的单边代理模式可以争取买卖双方的最大利益，但在中国，中介很难获得独家代理权，各种中介之间的竞争使得房市比国外经纪人更活跃。“而且国内的中介费几乎涵盖了房屋交易过程中的所有费用，经纪公司的交管团队需要为房屋交易提供一系列服务，包括购房资格审核、房屋产权、产权调查、计税、资金保障等。”美国六点的中介费不包括后续交管服务，后续部分会由其他专业公司服务，包括按揭服务费和验房费。“在美国，买房成本比较高，中介费以及后续的交管、安保服务费都要由买家承担。但是美国的各种税费比国内低，个人所得税也习惯由卖方承担，这就不一样了。”卢航说。

尽管如此，卢航认为，中国的中介模式仍有改进的空间:在美国的房地产交易中，保险公司提供的财产保险可以覆盖交易中的所有风险。“在中国，唯一的办法就是把钱打入监管账户，只有20%左右的客户愿意这么做。这意味着一旦出现巨额亏损，只能靠中介公司做后盾。”

赵也认为，目前中介公司付费的方式无形中推高了中介公司的成本和中介费用。

链家数据显示，截至2021年2月，链家已累计赔付客户购房风险赔付14万笔，支出25亿元。

在风险规避方面，一些大的中介公司可能会推出一些安心的服务机制，而那些收费低的就欠缺了。赵对说，“费用和成本都在这里。1%以下的费率中介真的很难做，也请不起。”

卢航认为，目前的市场收费是合理的。“如果想安心，最大程度规避风险，就选择费率较高的大中介。如果你愿意耐心的把整个交易搞清楚，承担风险，可以选择小中介，确实能省下一些钱。这是一个